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遺産分割協議をするために不動産を評価したいのですが、評価額はどうやって確定するのでしょうか?誰の意見を参考にすべきですか?

2022.09.12

回答:弁護士が関与して遺産分割協議を行う際には、不動産の時価(④不動産業者の査定額又は⑤不動産鑑定士による鑑定額)で決定することが多いです。

 遺産分割協議や遺産分割調停において、遺産の中に土地・建物などの不動産が含まれる場合、その不動産の評価額をどのように決めるか、という点が極めて重要です。不動産は相続財産の中でも価値が高いことが多く、均等に分割することも難しいため、遺産分割でトラブルの原因になりやすいです。

 加えて、不動産の評価については、相続税評価額のように決まった計算方法があるわけではないため、不動産の評価方法が非常に重要となるのです(相続人全員が合意できればいいのですが、それぞれに利害の対立があるため全員での合意が難しいという面もあります)。

 一般に、①公示価格、②路線価、③固定資産税評価額といった公的な指標や、④不動産業者の査定、⑤不動産鑑定士による鑑定といった5つくらいの数字を参考に決定されることが多いです。

 この点、当職の経験では、弁護士が関与して遺産分割協議を行う際には、不動産の時価(④不動産業者の査定額又は⑤不動産鑑定士による鑑定額)で決定することが多いです。

 両者の関係については、⑤不動産鑑定士による鑑定は、費用と時間がかかることから、まずは、④当事者双方が複数の不動産業者から査定をとった上で調整を試みることが多く、例えば、複数の不動産業者の査定額を平均した金額で合意されることも多いです。

 しかし、この方法でも不動産価格を合意ができない場合には、最終的には、⑤裁判所が不動産鑑定士に鑑定を依頼して、その鑑定した不動産価格をもって評価額とすることが多いといえます。

この記事を担当した専門家
神奈川県弁護士会所属 代表弁護士 長谷山 尚城
保有資格弁護士 FP2級 AFP 宅地建物取引士試験合格(平成25年)
専門分野相続・不動産
経歴1998年 東京大学法学部卒業
2000年 司法試験合格
2002年 司法修習終了(第55期) 東京あおば法律事務所に所属(東京弁護士会)
2004年 山鹿ひまわり基金法律事務所を開設(弁護士過疎対策・熊本県弁護士会)
2009年 武蔵小杉あおば法律事務所 開設
2014-15年 弁護士会川崎支部副支部長
2019-20年 川崎中ロータリークラブ幹事
2020年~ 法テラス川崎副支部長
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