川崎市の弁護士が皆様の相続のお悩みを解決！

不動産オーナーがとるべき相続対策について弁護士が解説

不動産を所有している方にとって、「相続」は避けて通れないテーマです。現金や預金と異なり、不動産は分割が難しく、評価額も変動するため、相続の際にトラブルが起こりやすい資産です。さらに、税金や維持管理の問題も複雑に絡みます。

この記事では、不動産オーナーの方が抱える典型的なお悩みから、取るべき対策、弁護士に相談するメリット、そして当事務所の強みまで、実務経験豊富な弁護士が詳しく解説します。

相続に関する不動産オーナーのお悩み

不動産オーナーが相続の場面で直面する悩みは多岐にわたります。特に次のような声が多く寄せられます。

相続人間の意見がまとまらない

不動産を「売却して現金で分けたい人」と「そのまま保有したい人」が対立し、話し合いが平行線になるケースがあります。

相続税が高額で納税資金の準備が困難

不動産はすぐに現金化できないため、納税のために急いで売却しようとすると、不利な価格での売却になることもあります。

空き家や賃貸物件の維持管理の問題

相続後、賃貸経営を続けるか売却するかの判断が難しく、修繕費や固定資産税の負担が重くのしかかります。

判断力低下後の資産管理

高齢になると、契約や財産管理の能力が落ち、意図しない不利益を被る危険があります（詳しくは後述します）。

不動産オーナーが対策すべき課題

認知症や判断力の低下による問題

金銭管理の難化

家賃収入や修繕積立などの管理は、日常的に意思決定を伴います。認知症や病気で判断力が落ちると、入居者対応や契約更新が滞るリスクがあります。賃料不払いの入居者に対してすぐに対応しないとズルズルと支払なしに住み続けられてしまう可能性もあります。

契約無効の可能性

判断能力が不十分な状態で結んだ契約は、後に「無効」とされる恐れがあります。不動産売却や賃貸契約、担保設定などの重要契約が取り消される事態を避けるためにも事前対策が必要です。

不動産相続時の問題

遺産分割・遺留分トラブル

土地・建物は分けにくく、相続の際に感情的な争いに発展しやすい資産です。例えば兄弟姉妹で相続する場合、誰が住むか、貸すか、売るかなどで揉め、遺産分割調停に持ち込まれるケースが少なくありません。また、遺言書を作成していたとしても、子供の一人のみを優遇した内容などにすると、他の子供達から遺留分侵害額請求訴訟などを提起される可能性もあります。

相続税の高額化

特に都市部の土地は評価額が高く、相続税負担も重くなります。現金が足りず、資産を切り売りする「納税のための売却」が発生することがありますが、足下を見られて安く買いたたかれてしまうこともあります。

維持管理費の負担

相続後も発生する固定資産税、マンションの管理費、賃貸物件の修繕費などは、相続人が継続的に負担することになります。当該不動産を承継する意思がない相続人には大きな負担です。

不動産オーナーがとるべき対策とは？

遺言書の作成

相続人間の争いを防ぐ最も有効な手段の一つです。公正証書遺言で、誰がどの不動産を相続するかを明確にしておきましょう。もっとも、上述したように内容次第では、遺留分侵害額請求訴訟などを招く危険もあるため、きちんと専門家に相談して作成しましょう。

成年後見制度・任意後見制度・家族信託の利用

判断力低下後の財産管理を信頼できる人に任せる制度です。中でも家族信託は柔軟な財産承継計画が立てられる点で近年注目されています。

生前贈与の活用（相続税対策）

毎年の基礎控除（110万円）や、相続時精算課税制度などを活用すれば、税負担を平準化できます。

小規模宅地等の特例活用（相続税対策）

相続税対策としては、不動産の価値が高価になりやすく、その対策が必要になります。小規模宅地等の特例は一定の条件下で土地評価額を最大80％減額できる制度です。生前から適用要件を満たす形に資産を整理しておくことが重要です。

不動産オーナーがとるべき相続対策について弁護士に相談するメリット

不動産オーナーの相続対策は、法的な知識だけでなく税務・不動産評価・資産運用の視点も必要です。弁護士に相談することで、次のようなメリットがあります。

✅生前対策の段階から関与し、最適な遺言書・家族信託・贈与計画などを提案してもらえる
✅税理士や不動産鑑定士、不動産業者と連携し、相続税の軽減策や資産の有効活用を総合的に検討できる
✅将来の遺産分割や遺留分請求を見据えた「争いにならない資産承継計画」を作成してもらえる
✅法改正や税制改正に即した最新の対策が受けられる

こうした準備を事前に行うことで、相続発生後のトラブルや不必要な税負担を大幅に減らすことが可能になります（実際、弁護士に早期相談したことで、相続税額が数百万円単位で減った事例や、家族間の紛争を未然に防げた事例は多数あります）。

不動産オーナーがとるべき相続対策における当事務所の強み

当事務所は、共有持分の整理、換価分割、遺留分減殺額請求といった相続発生後の不動産問題について、これまで多数の解決実績を有しています。こうした経験を通じて、不動産相続における典型的なトラブルやその原因を熟知しているため、生前の段階での的確な対策提案が可能です。

さらに、税理士・不動産鑑定士・司法書士・不動産会社との強固なネットワークを活用し、小規模宅地等の特例や相続税軽減策を最大限活用するプランを提案できます。賃貸物件や事業用地をお持ちのオーナー様に向けて、税務・法務・不動産運用を一体的にサポートします。

不動産相続・生前対策に関する問題は当事務所にご相談ください

不動産は相続財産の中でも特にトラブルの多い資産ですが、生前の段階で適切な対策を取ることで、その多くは未然に防げます。当事務所は、初回無料相談を通じて現状の資産・家族構成・将来の希望を丁寧にヒアリングし、最適なプランをご提案します。

将来の安心のために、ぜひお早めにご相談ください。

この記事を担当した専門家

神奈川県弁護士会所属 代表弁護士 長谷山　尚城

保有資格弁護士 FP2級 AFP 宅地建物取引士試験合格（平成25年）

専門分野相続・不動産

経歴1998年　東京大学法学部卒業
2000年　司法試験合格
2002年　司法修習終了（第55期） 東京あおば法律事務所に所属（東京弁護士会）
2004年　山鹿ひまわり基金法律事務所を開設（弁護士過疎対策・熊本県弁護士会）
2009年　武蔵小杉あおば法律事務所　開設
2014-15年　弁護士会川崎支部副支部長
2019-20年　川崎中ロータリークラブ幹事
2020-23年　法テラス川崎副支部長
2024-25年　法テラス神奈川副所長
2025年～　神奈川県弁護士会副会長

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武蔵小杉あおば法律事務所の
５つの強み

• 1 男女8名の弁護士、
  家裁の元非常勤裁判官在籍

  当事務所は、代表弁護士の長谷山尚城を含めて男性5名、女性3名の弁護士が在籍しています。また、元家裁審判官として相続に関わる多くの案件に関わってきた非常勤裁判官が在籍していることで、裁判官の考え方を理解し、生前に十分な相続対策をする他、遺産分割、遺産の使い込み、遺言書の効力を争うケースなど、数多くの相続トラブルを解決に導いてまいりました。
  

• 2 豊富な相続問題解決実績

  当事務所は平成21年に開設。相続の問題に関しましては、相談実績750件以上、解決実績130件以上という豊富な実績があり、さまざまなケースに対応させていただいております。 また、当事務所ではご依頼者様の費用面での不安を解消するために、明瞭な料金体系を採用しております。
  

• 3 幅広い視点と高い専門性でお悩み
  を解決

  当事務所には、お金に関するスペシャリストのFP（ファイナンシャル・プランナー）1級、民事信託（家族信託）を利用した相続対策に精通する民事信託士、マンション問題に詳しいマンション管理士、中小企業診断士など、様々な資格を有する弁護士やスタッフも在籍しており、幅広い視点で皆様のお悩みを解決します。
  

• 4 ご相談は2名体制のチームで解決

  当事務所では、相続案件に対して2名以上の弁護士で対応するチーム制を採用しております。複数名が対応することで、互いに異なるバックグラウンドを持つ弁護士が議論や協働することで、ご依頼者様に最適なご提案が可能になります。
  

• 5 相続の各分野の専門家と連携した
  ワンストップサービス

  当事務所では、相続に関して税理士・司法書士との緊密な連携を行っており、不動産登記や相続税申告等の業務も対応できます。そのため、依頼者様がご自身で税理士や司法書士を探していただく必要はなく、当事務所を窓口として他士業への依頼も行えるワンストップ対応が可能です。
  

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