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2022.07.07

回答：不動産の価格は、評価方法により大きく変わってきます。

遺産分割協議や遺産分割調停において、遺産の中に土地・建物などの不動産が含まれる場合、各相続人の最終的な取得金額や分割方法を決定するに当たっては、その不動産の評価額をどのように決めるか、という点が極めて重要となります。不動産は相続財産の中でも価値が高いことが多く、均等に分割することも難しいため、遺産分割でトラブルの原因になりやすいといえます。

加えて、不動産の評価については、相続税申告の際における相続税評価額のように決まった計算方法があるわけではないため、不動産の評価方法が非常に重要となってきます。

不動産の評価方法については、以下のように参考となる価格がいくつかあり、どの価格を参考にするかによっても、不動産の評価額が大きく変わってきます。

① 地価公示価格（公示価格）

地価公示価格（公示価格）とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準値の正常な価格を３月に公示するものです。

この価格を参考とするメリットは、不動産鑑定士が作成しているため、公平性、透明性が高いという点にあります。

これに対し、デメリットは、あくまで近隣地域の標準的な土地の価格を調査しているものであり、地域要因や地形、権利が設定されているといった個別的要因についてまで考慮されていないため、実際に指標とするためには個別的要因を踏まえた補正しなければならない、という点にあります。

② 路線価（相続税評価額）　

路線価とは、相続税や贈与税を賦課するために全国共通で画一的に設定された基準に基づき算出された道路ごとの評価額（路線に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価額のこと）です。

路線価は、公示価格の80％を目処に設定しているとされています。

この価格を参考とするメリットは、路線価は、国税庁のＨＰから路線価図を調べればわかるので簡単に確認することができるという点にあります。

これに対し、デメリットは、実際の市場価格（実勢価格）とは異なる点にあります。

④ 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準とする固定資産の価値を評価した額です。市町村において、土地の個別的要因（地形、角地など）を考慮して固定資産税評価基準により不動産ごとに固定資産税評価額を定めています。

固定資産税評価額は、公示価格の70％を目処に設定されているといわれています。

この価格を参考とするメリットは、毎年市町村から送付される納税通知書において簡単に確認できる点にあります。

これに対し、デメリットは、原則として3年に1度しか評価替えをしないので、土地の急上昇などの場面に対応していない場合があること，実際の市場価格（実勢価格）とは大きく異なることが多い点にあります。

特に、代償金の支払を受ける側の相続人の場合には、安易に固定資産税評価額を基準として不動産の評価額を合意してしまうと、最終的な取得金額が定額になってしまうため、注意する必要があります。

④ 不動産業者の査定額

不動産業者の査定額は、実際の取引事例などを参考にして、不動産業者が査定を行った結果、算出される額です。

この価格を参考とするメリットは、通常、不動産業者は、無料で簡易査定を行っているので、不動産の市場価格を知るための参考にするには簡便な方法であるという点にあります。

これに対し、デメリットは、業者によって査定額に開きがある場合があるという点にあります。そのため、複数の不動産業者から査定をとった上で、より実態に合致した査定額を見極めることも検討する必要があります。

⑤ 不動産鑑定士による鑑定額

不動産鑑定士による鑑定額は、不動産の鑑定評価の専門家である不動産鑑定士がその専門的な知識を基に算出した額です。

この価格を参考とするメリットは、不動産鑑定の専門家による鑑定額であるため、おおむね公正な価格であるといえる点にあります。

これに対し、デメリットは、鑑定のために高額な費用がかかることが多く、また、時間がかかるという点にあります。なお、不動産鑑定士が鑑定を行った場合であっても、その鑑定方法によって異なる鑑定結果が出るというケースもあります。遺産分割調停などにおいて、当事者双方が、それぞれが依頼した不動産鑑定士が算出した鑑定額を提出して、対立するということもよくある話ですので、不動産鑑定士に依頼したからと知って絶対的な価格が決まるわけではありません。

このように不動産には用途に応じた複数の価格が存在しているため、状況に応じてその評価方法を使い分けることとなります。遺産分割における不動産の評価方法には決まりがないため、相続人全員が納得してその評価方法を合意したのであれば、どの評価方法でも法的には問題ありません。

両者の関係については、⑤不動産鑑定士による鑑定は、費用と時間がかかることから、まずは，④当事者双方が複数の不動産業者から査定をとった上で調整を試みることが多く、例えば、複数の不動産業者の査定額を平均した金額で合意されることも多いです。しかし、この方法でも不動産価格を合意ができない場合には、最終的には、⑤裁判所が不動産鑑定士に鑑定を依頼して、その鑑定した不動産価格をもって評価額とすることが多いといえます。

この記事を担当した専門家

神奈川県弁護士会所属 代表弁護士 長谷山　尚城

保有資格弁護士 FP2級 AFP 宅地建物取引士試験合格（平成25年）

専門分野相続・不動産

経歴1998年　東京大学法学部卒業
2000年　司法試験合格
2002年　司法修習終了（第55期） 東京あおば法律事務所に所属（東京弁護士会）
2004年　山鹿ひまわり基金法律事務所を開設（弁護士過疎対策・熊本県弁護士会）
2009年　武蔵小杉あおば法律事務所　開設
2014-15年　弁護士会川崎支部副支部長
2019-20年　川崎中ロータリークラブ幹事
2020年～　法テラス川崎副支部長

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